Vragen over WOZ

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is de waardering van onroerende zaken voor de belastingheffing. De waarde gebruiken we ook voor de aanslag gebouwd van het waterschap en we verstrekken deze aan de Belastingdienst.
Zij gebruiken dezelfde WOZ-waarde en dezelfde gegevens voor hun belastingen waarvoor de WOZ-waarde de grondslag is.
U krijgt van ons een aanslag met de waarde van uw onroerende zaak. De WOZ-waarde wordt ook gebruikt voor de erfbelasting (successierecht) en schenkbelasting bij woningen.

Kijk voor meer informatie op onze WOZ pagina.

De waarde van uw pand op 1 januari van het voorgaande jaar bepaalt de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB). Die waarde noemen we de WOZ-waarde. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. De OZB bestaat uit een vast percentage van de WOZ-waarde. Als u de WOZ-waarde met het tarief OZB-eigendom of OZB-gebruik vermenigvuldigt, is de uitkomst het bedrag dat u aan OZB betaalt.

Veel mensen vragen zich dat af. Dat is logisch, want uw WOZ-waarde is belangrijk voor verschillende belastingen en geeft een beeld van de waarde van uw woning.

Achter de WOZ-waarde zit een zorgvuldig en duidelijk proces, gebaseerd op feiten, berekeningen en meerdere controles.

Stap 1: Wij verzamelen gegevens over uw woning
Eerst verzamelen wij gegevens over uw woning, zoals:

• de grootte van uw woning en eventuele bijgebouwen
• het type woning (bijvoorbeeld vrijstaand, tussenwoning of appartement)
• de ligging
• recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt

Deze informatie vormt de basis voor de waardebepaling.

Stap 2: Wij berekenen de WOZ-waarde
Met behulp van taxatiemodellen en marktgegevens berekenen wij de WOZ-waarde van uw woning.

Daarbij kijken wij naar de waarde op de wettelijke peildatum: 1 januari van het voorgaande jaar.
We kijken dus niet naar de huidige waarde en ook niet naar de prijs waarvoor u de woning heeft gekocht, maar naar de marktwaarde op die specifieke datum.

Stap 3: Wij controleren de uitkomsten
Daarna controleren wij de uitkomsten zorgvuldig.
We beoordelen of de waarde logisch is en past bij vergelijkbare woningen in de buurt. Ook controleren we of alle gegevens compleet en juist zijn. Als dat nodig is, passen wij de waarde aan.

Stap 4: Onafhankelijk toezicht door de Waarderingskamer
Tot slot is er onafhankelijk toezicht door de Waarderingskamer. Deze organisatie controleert of gemeenten de WOZ-waarden zorgvuldig en volgens de wettelijke regels vaststellen.
Pas als aan de kwaliteitseisen is voldaan, mogen wij de WOZ-waarden bekendmaken.

Waarom al deze stappen?
Omdat het belangrijk is dat u kunt vertrouwen op een juiste en eerlijke WOZ-waarde. De WOZ-waarde heeft invloed op uw belastingen en moet daarom zorgvuldig worden bepaald.

Kort samengevat:
Uw WOZ-waarde komt tot stand via een proces van gegevens verzamelen, berekenen en controleren. Daarnaast houdt de Waarderingskamer onafhankelijk toezicht. 

Lees ook alles hierover in ons algemene verantwoordingsdocument 2025. Hierin wordt uitgebreid uitgelegd hoe de WOZ waarde tot stand komt.

Stap 1: Bekijk uw taxatieverslag

In het taxatieverslag ziet u hoe wij uw WOZ-waarde hebben bepaald. Hierin staan de gegevens van uw woning en de referentiewoningen die wij hebben gebruikt bij de taxatie.

Controleer of de gegevens over uw woning kloppen, zoals:

• de oppervlakte van uw woning en eventuele bijgebouwen
• het bouwjaar en het type woning
• de staat van onderhoud
• de ligging

Klopt er iets niet? Dan kan dit invloed hebben op de WOZ-waarde.

Stap 2: Vergelijk met vergelijkbare woningen

Bekijk de referentiewoningen en vergelijk deze met uw eigen woning. U kunt ook kijken naar recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen in uw buurt.

Houd er rekening mee dat geen enkele woning precies hetzelfde is. Verschillen in grootte, onderhoud, ligging of bijgebouwen verwerken wij in de taxatie.

Stap 3: Neem contact met ons op

Heeft u na het bekijken van het taxatieverslag nog vragen of twijfels? Neem dan gerust contact met ons op. Wij lichten de WOZ-waarde graag toe en controleren samen met u of alle gegevens kloppen.

Vaak kunnen we uw vragen snel beantwoorden of eventuele onjuistheden herstellen. Zo is het indienen van een formeel bezwaar soms niet nodig.

Veel mensen vergelijken hun WOZ-waarde met berichten in de media, met de verkoopprijs van de woning van buren of met de huidige woningmarkt. Dan kan het lijken alsof de WOZ-waarde niet klopt.

Vaak komt dit doordat de WOZ-waarde anders wordt bepaald dan mensen verwachten. Hieronder leest u drie belangrijke verklaringen.

1. De WOZ-waarde volgt een vaste peildatum
De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van een vaste peildatum: 1 januari van het voorgaande jaar.

Wij kijken dus niet naar de waarde van vandaag en ook niet naar de actuele woningprijzen.
Omdat de woningmarkt snel kan veranderen, kan de WOZ-waarde afwijken van wat u nu in uw buurt ziet of in het nieuws hoort.

2. De WOZ-waarde is een berekende en gecontroleerde marktwaarde
De WOZ-waarde is geen schatting op gevoel, maar een berekende marktwaarde.

Wij gebruiken gegevens van uw woning en verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt. Met deze informatie maken wij met taxatiemodellen een zo nauwkeurig mogelijke berekening.

Het blijft een inschatting van de marktwaarde op de peildatum, maar wel één die is gebaseerd op feiten, marktgegevens en controles.

3. Wij werken volgens vaste regels en staan onder toezicht
Bij het vaststellen van de WOZ-waarde volgen wij landelijke wettelijke regels en vaste werkwijzen.

Daarnaast controleren wij zelf de kwaliteit van onze taxaties. Ook houdt de Waarderingskamer als onafhankelijke toezichthouder toezicht op ons werk. Deze organisatie beoordeelt of gemeenten de WOZ-waarden zorgvuldig en volgens de regels vaststellen. Pas als aan de kwaliteitseisen is voldaan, mogen wij de WOZ-waarden bekendmaken.

Kortom
Uw WOZ-waarde is geen willekeurig getal.
Er zit een zorgvuldig proces achter van gegevens verzamelen, berekenen, controleren en onafhankelijk toezicht.

Zo kunt u erop vertrouwen dat uw WOZ-waarde op een juiste en eerlijke manier tot stand komt.

Er zijn veel verschillen tussen woningen. Het kan aan een van de volgende zaken liggen:

• Hoe groot de woning is
• Wat de oppervlakte van het perceel (grond) is wat bij de woning hoort
• Het onderhoud van de woning
• Verschillen in onderdelen of bijgebouwen (zoals een dakkapel, extra tuinhuisje of overkapping)
• Het soort voorzieningen (zoals badkamer en keuken)

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde van uw woning, neem dan eerst contact met ons op. We willen net als u dat het klopt. U kunt ons mailen op taxateurs@sabewazeeland.nl. Als u aangeeft dat de gegevens met betrekking tot uw woning niet kloppen, beoordeelt de taxateur de waarde opnieuw. Wanneer blijkt dat we een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van de WOZ-waarde, passen we deze aan.

We bepalen de WOZ-waarde door te vergelijken met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Het gaat om verkoopcijfers van een jaar eerder. Dit gaat om een landelijke regeling.

We kijken ook naar de verschillen tussen deze woningen. Denk bij verschillen aan bijvoorbeeld wel/geen dakkapel of overkapping. En verschil in bijvoorbeeld onderhoud en voorzieningen als keuken en badkamer.
In ons verantwoordingsdocument kunt u nalezen hoe de WOZ-waarde tot stand komt.

We doen de taxaties volgens de regels die in de Wet-WOZ staan. Het is daarbij niet nodig dat we elke woning apart bezoeken. De Waarderingskamer controleert alle gemeenten en belastingkantoren die de WOZ-waarde bepalen.

Ja dit kan via www.wozwaardeloket.nl

Deze vindt u in Mijn Sabewa.

Het korte antwoord is: nee.
Een gemeente heeft géén belang bij het kunstmatig verhogen van de WOZ-waarde.

Hoe werkt het dan wel?

Eerst stelt de gemeenteraad de begroting vast. Daarin staat hoeveel geld de gemeente nodig heeft voor bijvoorbeeld het onderhoud van wegen, groenvoorziening, sportvelden, maatschappelijke ondersteuning of andere lokale projecten. Pas daarna wordt bepaald welk deel van dat bedrag via gemeentelijke belastingen moet worden opgehaald.

De WOZ-waarde speelt in dit proces geen rol als inkomstenbron, maar als verdelingsinstrument. Het is een middel om eerlijk te bepalen hoeveel iedere inwoner bijdraagt aan de totale belastingopbrengst.

• Heeft uw woning een hogere waarde dan die van uw buurman? Dan betaalt u een groter deel van het totale bedrag.
• Heeft uw woning een lagere waarde? Dan betaalt u een kleiner deel.

De totale opbrengst voor de gemeente blijft echter hetzelfde, ongeacht of de WOZ-waarden stijgen of dalen. Wordt de waarde in een jaar gemiddeld hoger? Dan kan de gemeente de belastingtarieven juist verlagen om toch op hetzelfde totaalbedrag uit te komen.

Kortom:

De gemeente verdient niet méér aan hogere WOZ-waarden. De WOZ-waarde is simpelweg een verdeelsleutel die zorgt voor een eerlijke verdeling van de belastingdruk. Daarom is het zo belangrijk dat deze waarde klopt — en dat is precies waar de Waarderingskamer op toeziet.

De WOZ-waarde is meer dan een getal op uw brief van de gemeente. Het bepaalt hoeveel belasting u betaalt en kan financiële gevolgen hebben. Bijvoorbeeld:

• Gemeentelijke belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). Hoe hoger uw WOZ-waarde, hoe hoger de belastingdruk kan zijn. Maar hoeveel u precies betaalt, hangt ook af van de tarieven die de gemeente vaststelt. De gemeenteraad bepaalt deze tarieven op basis van de gemeentebegroting. Is er meer geld nodig voor bijvoorbeeld nieuwe sportvelden, onderhoud van wegen of andere gemeentelijke projecten, dan kan de gemeente de tarieven verhogen. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als verdeelsleutel, zodat er een eerlijke belastingverdeling is.
• Waterschapsheffingen, die mede afhangen van de waarde van uw woning.
• Inkomstenbelasting voor huiseigenaren: het eigenwoningforfait wordt berekend op basis van de WOZ-waarde.
• Box 3 belastingen bij verhuurde of tweede woningen.
• Maar de WOZ-waarde kan invloed hebben op de rente die u betaalt voor uw hypotheek. Als de WOZ-waarde veel hoger is dan uw hypotheekbedrag dan kan dat gunstig zijn voor uw rentepercentage.

Kortom: de WOZ-waarde beïnvloedt direct uw portemonnee, maar het bedrag dat u uiteindelijk betaalt, wordt bepaald door een combinatie van de waarde van uw woning en de belastingtarieven van uw gemeente. Een hoge waarde kan dus betekenen dat u meer betaalt, vooral als de tarieven ook stijgen. Een lage waarde kan later gevolgen hebben bij verkoop of overdracht van uw woning.

Daarom is een betrouwbare WOZ-waarde belangrijk en daar ziet de Waarderingskamer op toe. Wij controleren of gemeenten de Wet WOZ goed uitvoeren en of de vastgestelde WOZ-waarden juist zijn, zodat u erop kunt vertrouwen dat u een eerlijke basis voor uw belastingen krijgt.

Ja, het aandeel in de reserve van een vereniging van eigenaren (VvE) behoort niet tot de marktwaarde van een appartement en daarmee niet tot de WOZ-waarde van een appartement. Bij het gebruiken van koopsommen van appartementen houden we hier rekening mee. Een belangrijk onderdeel bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse. Dat betekent dat alle verkooptransacties worden gecontroleerd op bruikbaarheid. Tijdens deze controle door de taxateurs van Sabewa Zeeland vindt bij appartementen, boven- en benedenwoningen een (neerwaartse) correctie plaats van het aandeel VvE op de transactiesom, omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak.

Het vaststellen van de WOZ-waarde vindt dus plaats op basis van deze gecorrigeerde transacties. 

Voor de WOZ-waarde kijken we naar de situatie van het woning op 1 januari van het belastingjaar. Zit de dakkapel er op 1 januari op? Dan telt die dus mee voor de waarde. We gebruiken wel het prijsniveau van een jaar eerder.

Het is belangrijk voor u om te weten wat de WOZ-waarde is. De WOZ-waarde bepaalt namelijk voor een stukje de hoogte van uw maximale huur. Dit geldt alleen voor een sociale huurwoning.

De maximale huur van een sociale huurwoning wordt bepaald door een puntensysteem. De WOZ-waarde kan daar invloed op hebben. De Rijksoverheid geeft daar meer informatie over. De informatie kunt u vinden op Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning? | Rijksoverheid.nl

Voor het vaststellen van uw WOZ-waarde gebruiken wij referentiewoningen. Dit zijn woningen in uw buurt die vergelijkbaar zijn met uw woning en die recent zijn verkocht. De verkoopprijzen van deze woningen helpen ons om de waarde van uw woning te bepalen.

Geen enkele woning is precies hetzelfde. Er kunnen verschillen zijn in bijvoorbeeld bouwjaar, ligging, grootte, onderhoudstoestand of bijgebouwen. Met deze verschillen houden wij rekening bij de taxatie. Zo corrigeren we waar nodig voor afwijkingen ten opzichte van de referentiewoningen.

De referentiewoningen dienen dus als richtlijn, niet als exacte kopie. Op deze manier komen we tot een zo eerlijk en nauwkeurig mogelijke WOZ-waarde.

De Waarderingskamer ziet er als onafhankelijke toezichthouder op toe dat gemeenten dit proces zorgvuldig en volgens de regels uitvoeren.

Wij gebruiken foto's van Cyclomedia voor het taxatieverslag. Deze foto's worden automatisch gekozen op basis van coördinaten. Soms kan dit een kleine afwijking geven, waardoor de foto niet precies uw woning laat zien.

De foto heeft geen invloed op de WOZ-waarde. We gebruiken de foto alleen als extra informatie. Voor de waardebepaling kijken we naar het kadastrale perceel en de onderdelen van de woning. Deze zijn, samen met het adres, leidend voor de waardering. U vindt deze gegevens terug op het taxatieverslag. 

Er zijn twee belangrijke datums om te begrijpen bij de WOZ: de waardepeildatum en de toestandspeildatum.

• De waardepeildatum is het moment waarop de marktwaarde van uw woning wordt bepaald. Dat is altijd 1 januari van het voorgaande jaar.
• De toestandspeildatum is de datum waarop de staat van uw woning wordt bekeken. Meestal is dat hetzelfde moment als de waardepeildatum. Maar bij nieuwbouw of verbouwingen kan de toestand van uw huis op een andere datum worden beoordeeld. Als u na 1 januari het jaar voor het belastingjaar bijvoorbeeld een aanbouw plaatst dan neemt de gemeente deze aanbouw mee in de WOZ-waarde.

Het verschil tussen deze datums verklaart waarom de WOZ-waarde soms achterloopt bij het actuele marktniveau.

Het tijdvak is het jaar waarin de WOZ-waarde geldt. Het tijdvak is altijd van 1 januari tot 1 januari.  

De WOZ-beschikking is een document waarin staat wat de WOZ-waarde van uw onroerende zaak is. U krijgt elk jaar een WOZ-beschikking als u eigenaar en/of huurder bent. U krijgt ook een aanslagbiljet voor de belastingen van de gemeente en het waterschap. Vaak is dit hetzelfde document. De WOZ-beschikking is dan een aparte regel op dit aanslagbiljet.

Veel inwoners denken dat de WOZ-waarde alleen door de gemeente wordt bepaald. Maar er is méér. Er is een extra check. Door de Waarderingskamer, een onafhankelijke toezichthouder.

De gemeente controleert zichzelf
Gemeenten bepalen de WOZ-waarde volgens de Wet WOZ. Daarvoor gebruiken ze gegevens, modellen en controles. Ze moeten kunnen uitleggen waarom een WOZ-waarde logisch en juist is.

De Waarderingskamer controleert de gemeente
De Waarderingskamer is een organisatie die toezicht houdt op alle gemeenten en belastingkantoren die namens een gemeente de WOZ-waarde bepalen.

Wat doet de Waarderingskamer?

• Ze beoordelen of gemeenten de WOZ-regels goed toepassen.
• Ze kijken of de WOZ-waarden passen bij de verkoopprijzen in de markt.
• Ze controleren of gemeenten zorgvuldig werken.
• En ze geven pas toestemming voor het versturen van de WOZ-beschikkingen als het klopt.

Gemeenten mogen dus niet zomaar WOZ-waarden bekendmaken.
Eerst moet het goed zijn. Eerst moet het gecontroleerd zijn.

Waarom bestaat de Waarderingskamer?
Omdat uw WOZ-waarde belangrijk is.
En omdat onafhankelijk toezicht vertrouwen geeft.

De Waarderingskamer waakt over de kwaliteit van de WOZ-uitvoering. 
Zodat u kunt rekenen op een juiste WOZ-waarde.